השאלה המרכזית שצריך כל קונה פוטנציאלי לשאול את עצמנו כשהוא בא לרכוש דירה בארץ, היא האם הוא יכול להימנע מהסיטואציה אשר בה נמצאים כעת הרוכשים של חברת חפציבה.
קצת רקע, באופן עקרוני כל לקוח אשר מקבל ערבות בנקאית מהקבלן שלו "אמור" להיות מוגן. "אמור" - שכן הערבות מבטיחה שיקבל את כספו בחזרה צמוד מדד או את הדירה אשר התעתד לרכוש. הבעיה היא במקרים בהם קנינו דירה בסכום מסויים, ולאחר קבלת הכסף לא נוכל לקנות דירה חליפית שכן מחירי הדירות עלו באותו אזור, כמו כן החזרת הכסף יכולה לקחת זמן.
ישנם מספר סוגי לקוחות:
א. לקוחות אשר דירתם כמעט מוכנה, יש להניח שיקבלו אותה (לאחר עיכוב מסויים),
ב. לקוחות אשר דירתם היא "על הנייר", יש להניח שחברה אחרת תקנה את הפרוייקט ו"תיקח" עימה את הלקוחות, או שיוצע להם לקבל את כספם.
ג. לקוחות אשר הבניה של הפרוייקט שלהם מתרחשת בימים אלו, שם המצב יותר מסובך אבל יש להניח שכמו במקרים קודמים (רובננקו, מי ערד, ברקן...) הבנק מצליח למצוא יזם אחר אשר מסיים את הפרוייקט וימסור את הדירות.
איפה הקאץ?
הבעיה הגדולה ביותר היא הלקוחות אשר שילמו כסף, אבל לא לחשבון הליווי של הפרוייקט.
מהו חשבון ליווי? באופן עקרוני כל קבלן הרוצה לתת ערבות בנקאית מבנק מסויים מתחייב להעביר לבנק את כל הכנסותיו של פרוייקט זה. הדבר נעשה על מנת להבטיח לבנק את מימושו של דוח ה 0.
מהו דוח 0? דוח זה הינו דוח שבו מתומחרות כל ההוצאות של הקבלן: קניית הקרקע, הבניה, הפיתוח, הגימור, האדריכל, המהנדס, חיבור החשמל, שיווק, פרסום, וכו. כמו כן מופיע בדוח תחזית ההכנסות של הקבלן מהפרוייקט. הבנק מעוניין לוודא שכל פרוייקט אותו הוא מלווה יוכל להגיע לידי סיום, כדי לוודא זאת מקפיד הבנק שהקבלן יפעל לפי דוח ה 0 (גם בתחום ההוצאות וגם בתחום ההכנסות)
החשיבות של הבקרה בעיני הבנק נובעת עקב העובדה שהבנק יודע שאם, ח"ו, הקבלן יפשוט את הרגל, הבנק מתחייב לגמור את הפרוייקט, או להחזיר את הכסף. על כן הבנק חייב להיות בקי ביותר בכל תהליך הפרוייקט, על מנת לוודא שתמיד תישאר בקופתו יותר כסף מהעלות.
אחד הכלים שעומדים לבנק לצורך הבקרה של המתרחש בפרוייקט, הינו השליטה על חשבון הפרוייקט. בחשבון זה מופקדות כל ההכנסות של הקבלן (כולל הרווחים שלו) והבנק יכול לוודא שכל פעולה שעושה הקבלן הינה תואמת לדוח ההוצאות וההכנסות שעליו מתבסס הפרוייקט.
הערה קטנה וחשובה: חשוב להבהיר שכל נושא הבטחת הכסף של הדיירים הינו מחוייב על ידי החוק במקרה בו הקבלן גובה יותר מ 15% מערך הדירה. לקבלנים עומדת אפשרות של שימוש במספר אפשרויות, אחת מהם היא הערבות הבנקאית, אפשרות נוספת היא הערת אזהרה. במידה והקבלן גובה את הכסף לפי התקדמות הבניההוא איננו צריך לתת ערבות בנקאית.
אם הכל פשוט אם כך מדוע הלקוחות בבעיה?
חלק מהלקוחות בבעיה זמנית שתיפטר על ידי בית משפט כשכל הנראה יעביר לבעלותם את הדירות שרכשו. כל זאת לאחר שקבלני המשנה יקבלו גם הם את שכרם עבור העבודה שביצעו.
חלק מהלקוחות בבעיה קשה שכן הם לא הפקידו את הכסף בחשבון הליווי של הפרוייקט. לקוחות אלו יצטרכו להשלים את התשלום לבנק. כמובן שאין מדובר בכמות גדולה של דיירים, אך מסתבר שקבלנים אשר נמצאים לפני פשיטת רגל נוטים לדאוג להעביר כספים של לקוחות לחשבונות שאינם משמשים את הליווי של הפרוייקט.
שורה תחתונה - עצות ותובנות
1. בקניה של דירה על הנייר יש סיכון מסויים, הערבות הבנקאית באה להקטין אותו למינימום הנדרש.
2. מומלץ להשתמש בשירותיו של עו"ד או נציג משפטי אשר יבדוק את החוזה בין הלקוח לבין הקבלן.
3. כדאי מאוד לנסות לבדוק את האיתנות הפיננסית של הקבלן (ניתן להוציא דוח בתשלום בעניין) אם כי צריך לזכור שרוב הקבלנים שפשטו רגל, עשו זאת באופן פתאומי.
4. חובה לדרוש לקבל בטחונות על פי החוק. אם אתם מרגישים שהקבלן מתחמק מנושא זה, יש להתחמק מהעיסקה.
5. כל צק אשר צריך להפקיד, יש להפקידו רק לחשבון הליווי של הפרוייקט, יש להקפיד לרשום על הצק את מספר חשבון הליווי, על מנת שיופקד רק בחשבון אשר נמצא בהשגחת הבנק.
הכותב הוא מנהל השיווק של באמונה, פרוייקטים לציבור הדתי
יש לכם שאלות נוספות בנושא נדל"ן? פורום הנדל"ן של כיפה