סכום הכסף שעומד לרשותכם במעמד רכישת דירה נקרא "הון עצמי", או "הון ראשוני". את הסכום הזה תצטרכו לחשב לטובת נטילת משכנתא וקבלת אישור עקרוני מהבנק. את ההון תוכלו לצבור על ידי חסכון או גיוס כספים מהורים ובני משפחה. בנוסף, ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה ייקבע לפי אחוזים מסוימים. האחוזים משתנים בהתאם לעלות הנכס ומאפייני הקונה.
החל משנת 2012 הוטלו מספר הגבלות על נוטלי משכנתאות. בין היתר נקבע שרוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל משכנתא בסכום של עד 75% מערך הנכס, בעוד משפרי דיור יוכלו לקבל עד 70% מימון. המשמעות היא שאם הדירה שאתם מתכננים לקנות עולה 1 מיליון שקל, תוכלו לקבל מהבנק 750,000 ש"ח בדמות הלוואת משכנתא ותצטרכו לגייס 250,000 ש"ח בעצמכם. כמו כן, בעלי דירה נוספת שלא מתכוונים למכור את הנכס שבבעלותם יוכלו לקבל מקסימום 50% משכנתא מהבנק.
עוד קובעות מגבלות בנק ישראל שלא ניתן להגיע למצב שבו ההחזר החודשי יהיה מעל 50% מההכנסות הפנויות. במקרה שבו ההחזר החודשי עומד על 40%-50%, הבנק יידרש להלימות הון גבוהה יותר, והלקוח יצטרך לשאת בריבית גבוהה בהתאם. הגבלות אלו יוצרות מציאות לפיה גיוס הון עצמי הוא תנאי בסיסי לקבלת אישור עקרוני ורכישת נכס נדל"ן.
מה עושים כשההון הראשוני לא מספיק?
גיוס הון ראשוני הוא מטבע הדברים הצעד הראשון שאתם צריכים לעשות כדי להגשים את חלום הדירה. רוב נוטלי המשכנתאות נעזרים בהורים כדי לגייס את ההון העצמי, בין אם באמצעות נטילת הלוואה או משכון הבית הקיים. לפי דוח שפרסם בנק ישראל בתחילת 2016, היקף המשכנתאות הגיע לשיא של 65 מיליארד ש"ח ויחד איתו גם כמות הרוכשים שנשענו על סיוע של ההורים.
הסיוע של ההורים לא מסתיים בגיוס ההון העצמי. הורים לרוכשי דירה ראשונה עוזרים בתשלום ההחזר החודשי של המשכנתא ובעמידה בהתחייבויות. זאת בעיקר בשל ההגבלה לפיה לא ניתן לקחת הלוואה שבה ההחזר החודשי חוצה את רף ה-50% מההכנסה הפנויה, אך מותר לצרף הכנסה של קרוב מדרגה ראשונה לצורך חישוב ההכנסה. במילים אחרות, ההחזר שנבדק על ידי הבנק במעמד מתן האישור העקרוני לנטילת משכנתא הוא של ההכנסה המשותפת - הלווה וההורה יחד.
עוד פתרון למצב שבו ההון הראשוני לא מספיק לרכישת דירה הוא מימוש חסכונות ומשיכת כספים קיימים. רוכשי דירות ומשקיעי נדל"ן יכולים לברר על הלוואה לכל מטרה מהבנק, או לפדות קרנות השתלמות, קופות גמל, פיצויים ממקום העבודה וכדומה.
מה אסור לעשות?
לא תוכלו להביא שמאי משלכם כדי להציג הערכה לפי הדירה יקרה יותר ממה שהבנק העריך ולנסות לקבל משכנתא גבוהה יותר, כי הבנק שולח שמאי משלו מתוך רשימה סגורה. לא מומלץ גם לנצל בצורה כוזבת את ההקלה הניתנת למשפרי דיור אם אתם לא מתכננים למכור את הדירה הראשונה, גם בגלל פיקוח של רשות המיסים וגם בגלל שזה לא חוקי.
לסיכום, הפתרון הנפוץ למצב של היעדר הון ראשוני מספיק לרכישת דירה ונטילת משכנתא הוא עזרה מההורים. יש גם רוכשי דירות שנוטלים הלוואות מגופים פיננסיים חוץ בנקאיים ומשקיעים שמשתמשים בחסכונות קיימים. כל לווה צריך לבחון את סוג המימון שמתאים לו ולפעול לפי הנחיות בנק ישראל.