הריבית במשק שתפחה ועומדת על 4.75% (ריבית פריים 6.25%) שירתה היטב את הבנקים בישראל, שהעמיסו את הריבית על המינוס במשקי הבית, הלווים ובעלי המשכנתאות, אולם פעלה באופן חד צדדי ולא הטיבה באופן ניכר עם המשקיעים.
ומה החלופות?
שוק ההון ספג חבטות בשל המלחמה באירופה, המלחמה בישראל והמיתון העולמי הציג תנודתיות וחוסר יציבות והעמיד בסיכון את כספי המשקיעים, שנאלצו לעמוד על המשמר ולעקוב באדיקות אחר ההשפעות התכופות על המניות.
השקעות אלטרנטיביות דוגמת הקריפטו הציגו תשואות גבוהות במיוחד, שחולקו בין אחוז קטן מהמשקיעים, על חשבון מרבית מחזיקי הארנק הדיגיטלי הפחות מנוסים ומיומנים.
נראה כי גם בתקופות של קיפאון ומיתון, ענף הנדל"ן מצליח לשמור על ביקושים גבוהים ויציבות, ומספק למשקיעים מגוון יתרונות והגנות. האם אכן ענף הנדל"ן הוא ערובה להשקעה בטוחה ונטולת סיכונים? ומהו הערך של אחוזי תשואה בודדים בשנה אל מול מדד מחירים שעולה בעקביות ושוחק את ערך הכסף?
הדר ברוקנשטיין, יזמית הנדל"ן המובילה בישראל, מלווה את המשקיעים, ומציגה סקירה מעניינת של שני אפיקי השקעה בולטים בענף הנדל"ן בישראל:
רכישת דירה להשקעה
ההשקעה המסורתית והבטוחה ביותר היא רכישת דירה להשקעה.
יתרונות:
- ניתן למנף נכס קיים לצורך גיוס הון
- הדירה שנרכשת תהווה ערובה להלוואה
- ניתן לבנות תמהיל הכולל תשואה מניבה משכירות לתקופת זמן מוגדרת ותשואה כתוצאה מעליית שווי הנכס הצפויה
- במקרה של קיפאון ואפילו ירידות בשוק ניתן להוסיף ולהחזיק בנכס המניב ואפילו לעשות בו שימוש אישי, מה שמגביר את תחושת הביטחון בקרב המשקיעים.
חסרונות:
- עלות של דירה להשקעה יקרה ביחס לאפיקי השקעה אחרים.
- מרבית המשקיעים יזדקקו למימון בנקאי שכפוף לתקנות מחמירות של בנק ישראל ולעלויות הנגזרות מן הריבית הגבוהה במשק.
- במידה וקיימת דירת מגורים ברשות המשקיע- יהיה עליו לשלם מס רכישה גבוה בעת הרכישה, וכן מס שבח על רכיב הרווח בעת מכירתה.
- רכישה והשכרה של דירה להשקעה דורשת מעורבות פעילה גבוהה של המשקיעים, התנהלות אל מול דיירים, עלויות בלאי ותחזוקה, ולעתים גם אובדן הכנסה בחודשים בהם הדירה אינה מאוכלסת.
ההמלצה של הדר ברוקנשטיין: התשואה הממוצעת בישראל בגין השקעה בדירה עומדת על 3%-4%, המייצגים השקעה סולידית ובטוחה לצד תשואה נמוכה, שלא בטוח מצדיקה את המעורבות הגבוהה ונעילת ההון תחת השקעה שאינה נזילה לאורך זמן.
השקעה בקרקע חקלאית
השקעה בקרקע חקלאית היא אחד מאפיקי ההשקעה שצוברים יותר ויותר פופולריות בשנים האחרונות, בזכות מדיניות ממשלתית שחותרת להגדיל את היצע הדיור בישראל ולהביא לירידת מחירי הנדל"ן, וכן בזכות מספר הגנות שנבנו לשמירה על המשקיעים.
מאפייני ההשקעה בקרקע: רכישת קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה במחיר נמוך לאין ערוך משווי קרקע לבניה בישראל, אחזקה בקרקע באמצעות רישום בעלות בטאבו למשך תקופה שעשויה לעמוד על מספר שנים, ומכירת הקרקע בתשואה גבוהה במיוחד לאחר הפשרתה- שינוי יעודה מקרקע חקלאית לקרקע לצרכי בנייה ומגורים על ידי המדינה.
חסרונות:
- סיכון לאי קבלת היתר להפשרה מה שיותיר את המשקיע כבעלים של קרקע חקלאית ללא אפשרות שימוש בה.
- השקעה לא מניבה- בתקופת האחזקה בקרקע לא ניתן לעשות בה שימוש ו/או להשכיר אותה.
- השקעה שדורשת ידע והיכרות עם עולם מושגים ייחודי, בעל משמעויות משפטיות וכלכליות.
יתרונות:
- אפשרות השקעה באמצעות הון עצמי נמוך במיוחד.
- תכניות מימון המעניקות עד 100% מימון באמצעות בנקים ומוסדות אשראי, ללא כפיפות לתקנות בנק ישראל למשכנתאות.
- השקעה שמתאימה לצעירים שאפתנים כמסלול עוקף לדיור בר השגה.
- תשואה גבוהה במיוחד שעשויה לעמוד על מאות אחוזים עם הפשרת הקרקע לבנייה.
האם הסיכון שווה את התשואה הצפויה?
כמי שמלווה משקיעים רבים בענף, הדר ברוקנשטיין יודעת לומר בביטחון שהשקעה בקרקע ללא הידע, הניסיון וההיכרות עם התבחינים והכלים שנועדו להגן על המשקיעים- היא בבחינת הימור פרוע ומסוכן.
השקעה בקרקע חקלאית חייבת להתבצע תוך צמצום של הסיכונים למינימום האפשרי, באמצעות בחינה מקצועית ומעמיקה של פוטנציאל ההפשרה של הקרקע על פי מעמדה, אפשרויות הבנייה על פי התב"ע העירונית, הביקוש הצפוי לקרקע בהתאם למיקום ולאזור ומאפיינים נוספים.
כיצד ניתן לבחון את פוטנציאל הקרקע להפשרה?
הכלי הטוב ביותר הוא הסתמכות על בחינה אובייקטיבית מקצועית חיצונית, ולא על הצגת נתונים והבטחות של משווק כזה או אחר.
תקן 22 הוא תקן שמאות לקרקעות שפותח ונקבע על ידי איגוד השמאים בישראל, וכולל תבחינים אובייקטיבים וניתוח מידע מפורט של מעמד הקרקע, ההיבט התכנוני הנוגע לה, סיכויי הפשרה ומועד הפשרה צפוי.
חשוב במיוחד לוודא כי הקרקע המיועדת להשקעה מצויה תחת תקן 22 ולבחון בקפדנות את תוכנו.
בנוסף לזאת, חשוב להשקיע בקרקע פרטית וסחירה בלבד, באזור ביקוש ובסביבה בעלת מדרג סוציואקונומי בינוני-גבוה, המצויה בהליכי תכנון ותחת תכניות מתאר המקודמת על ידי גורמים בעלי השפעה ובעלי אינטרס.
השקעה בקרקע תחת העקרונות המנחים הללו, תגביר באופן ניכר את סיכויי ההפשרה ואת היקף התשואה החזויה, ותהווה חלופה מבטיחה להשקעה סולידית בדירה.
הדר ברוקנשטיין מלווה, מייעצת ומנגישה מגוון פרויקטים וקרקעות להשקעה, העומדות בכל התבחינים המתוארים, בהליך השקעה הכולל ליווי משפטי, ייעוץ מקצועי ומעטפת שירותים מלאה לכל משקיע.
בשיתוף הדר ברוקנשטיין, יזמית ומומחית בהשקעות נדל"ן